买二手房需要交税吗？买二手房要交哪些税？

买二手房肯定要交税，而且税费是一笔不小的隐形成本（热门城市一套 500 万的房子，差一个“满五唯一”可能差出 20–30 万）。2026 年现行政策下，住宅类二手房主要涉及契税（买方定交）、增值税及附加（卖方定交，但常转嫁买方）、个人所得税（卖方定交），再加少量杂费。下面按“买方/卖方/关键免减税”拆清楚。

一、买方必交：契税（唯一大头）

法定纳税人是买方，按家庭住房套数 + 面积分档，2024 年 12 月起面积门槛从 90㎡提到 140㎡：

计税依据：不含增值税的成交价（或税务核定价，网签价与核定价孰高）。

家庭范围：购房人+配偶+未成年子女。

例：首套 100㎡、计税价 300 万 → 契税 3 万；二套 150㎡、计税价 500 万 → 契税 10 万。

二、卖方法定要交（谈价时常转买方）

1. 增值税及附加

自 2026 年 1 月 1 日起，个人销售住房不满 2 年 → 按 3% 征收率全额缴纳增值税及附加（原 5% 时代结束）；满 2 年（含）→ 免征。

满 2 年普通住宅免增值税是二手房定价核心杠杆，不满 2 年房源税费会多出一大截。

2. 个人所得税

满五唯一（卖方家庭同一省市内唯一住房 + 产证/契税票满 5 年，按“孰先”）→ 免征。

不满足满五唯一 → 二选一：

核定征收：计税价 × 1%（多数城市默认，部分城市 2%）

据实征收：（现售价−原值−合理税费）× 20%（原值低、涨幅大时这笔很吓人）

3. 其他卖方税种

土地增值税：个人卖住宅暂免。

印花税：个人买卖住宅暂免（非住宅才收）。

三、双方小额杂费（几百块级）

不动产登记费：住宅 80 元/件

交易手续费：部分城市按 2–6 元/㎡收，可协商买卖双方分摊

中介费：1%–3%（非税，纯商业费用）

贷款评估费、抵押登记费等：看是否贷款

四、“满二”和“满五唯一”差多少钱（核心省税逻辑）

满二：免增值税（最大头常免掉）

满五唯一：免增值税 + 免个税（卖方税费基本清零）

不满二：增值税 3% + 个税 1% 或差额 20%，全由接盘方承担时压力最大

举例：500 万住宅，卖方不满二 → 增值税及附加约 15 万+、个税 5 万；满五唯一 → 卖方 0 税，买方只交契税（首套 1.5%=7.5 万）。差价 20 万+。

五、合同里“税费谁出”怎么写

《税法》上契税买方、增值税/个税卖方，但二手房市场普遍房东报“净得价”，所有税买方包——这是商业约定不是法定强制。签合同前一定要让中介出《税费估算单》，写明：

房子满二没？满五唯一没？

网签价/核定价按哪个？

个税走 1% 核定还是 20% 差额（原值凭证在不在）？

买方契税按几套几平算？

这四项确认完，才不会过户当天被补税补到懵。

非住宅（公寓/商铺/写字楼）规则完全不同：契税 3%、增值税差额 3%、个税差额 20%、土地增值税 30%–60% 累进、印花税 0.025%–0.05%，转手税费常吃掉一半增值，别拿住宅逻辑套。

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