二手房贷款条件是什么？二手房贷款条件有哪些？

二手房贷款条件是指银行或公积金中心在批贷前，对借款人资质、房屋本身、交易真实性、首付与还款能力四方面同步设卡，任何一边不达标都会被拒或降额。二手房和一手房最大不同是——房子是“旧”的，银行要多看一道房龄和产权，下面把商贷、公积金贷的共同门槛与差异一次说清。

一、借款人基础门槛（商贷/公积金通用）

身份与年龄：年满18周岁、有完全民事行为能力；贷款到期时年龄通常不超过65–70岁，常见公式是“借款人年龄+贷款期限≤70”（部分农商行/城商行放宽到75）。

征信记录：近2年无“连三累六”（连续3次或累计6次逾期），当前无呆账、止付、被执行；公积金贷还会查是否有未结清的公积金贷款。

收入与流水：月收入≥月供的2倍（商贷严卡2倍，公积金看缴存基数60%覆盖月供）；需提供近6个月银行流水+单位收入证明，自由职业可用户口本+纳税/经营流水替代。

婚姻与共有：已婚需配偶共签；离异看离婚协议房产归属；购房资格按当地限购政策（2026年多城已取消限购，但“认房不认贷”仍影响首付成数）。

二、房屋本身硬条件（二手房特有）

产权清晰：必须有《不动产权证》，能上市交易；小产权、军产、查封房、未满上市年限的经济适用房直接拒贷；共有产权需全体共有人签字同意出售。

房龄限制：商贷主流“房龄+贷款期限≤50年”，单看房龄一般≤20–30年（如湖南某行≤20年、阜新≤30年、长沙≤30年且房龄+贷期≤60年）；公积金更严，部分城市房龄>20年不受理，20年内也常随房龄抬高首付成数。

房屋类型：住宅最易贷；公寓、商铺、写字楼算“商用房”，首付≥50%、房龄上限更严（如≤15年）。

评估价约束：贷款基数取“成交价、评估价、税务核定价三者孰低”（上海叫“三价就低”），评估价通常为市场价80%–90%，所以实际可贷额往往低于你按成交价算的70%。

三、首付与套数政策（2026年现行）

首套住宅：商贷主流15%–20%（如长沙15%、部分城商行20%）；公积金贷首套20%。

二套住宅：商贷20%–30%（因城施策，长沙15%认房不认贷、肇庆二套未结清30%）；公积金二套20%–30%。

三套及以上：多数城市商贷可贷但利率上浮，公积金停贷。

首付必须是自有资金，需提供转账凭证/资金监管证明，严禁消费贷、经营贷流入首付。

四、商贷 vs 公积金贷 条件差异（一张表）

公积金额度不够时走组合贷，但必须同时满足两边门槛（房龄按公积金的来、收入按商贷的来）。

五、申请时必交材料清单

买方：身份证/户口本/婚姻证明、征信授权、近6个月流水、收入证明、购房合同、首付凭证、已有房产查询记录。

卖方：不动产权证、原购房发票/契税票、身份证/婚姻证明、原按揭合同（带押过户用）、共有人同意出售书。

房屋：银行指定评估机构出具的评估报告（贷前出）。

六、最容易踩的拒贷坑

房龄算错：以为“房子看着新”就行，结果建成1998年、2026年房龄28年，商贷可挣扎、公积金直接拒。

流水凑倍数：年终奖一次性进账不算稳定月收入，银行看“月度进账均值”；自由职业没对公流水需提前养流水。

首付来源不清：首付款前一月突然从朋友账户转入大额，被认定“借来的首付”拒贷。

共有权人缺席：夫妻一方在外地，没公证委托，过户面签过不了。

先签合同后查贷：没做贷款预审就付定金，结果批不下来，定金拿不回——正确动作是“先拿银行预批函，再付大额定金”。

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